Cómo hacer un presupuesto de obra
Vamos a desarrollar en este post la metodología profesional para realizar un buen presupuesto de obra.
El objetivo último es saber exactamente lo que cuesta la obra, ya que es la única manera de poder tomar decisiones al respecto:
- Si eres un constructor, necesitas conocer el coste real de la obra para poder ofertar a tu cliente sin temor a equivocarte por exceso o por defecto.
- Si eres un proyectista, necesitas saber el coste real de lo proyectado para saber si se ajusta a los límites económicos marcados por tu cliente.
- Si eres un particular, necesitas saber el coste real de la obra que quieres hacer para ver si se ajusta a tu presupuesto y para evaluar correctamente las ofertas que te hagan llegar los constructores.
En todos los casos, la mejor manera de obtener el presupuesto de construcción de una obra es contratar una consultoría de construcción, como EXTECON, pero si queremos realizar el presupuesto con nuestros medios, el proceso para realizarlo es el desarrollamos en este post. En EXTECON elaboramos Presupuestos de Obra para Constructores (concursos, licitaciones y ofertas), así como para Promotores, Proyectistas y también para Particulares, adaptando el estudio en función de sus diferentes necesidades.
Además, si quieres saber el coste aproximado de contratar con EXTECON un estudio de obra, ponemos a tu disposición una calculadora que permite estimar el coste en función de los datos de partida de los que se disponga:
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FASE 1 – Recopilación de información
En esta fase es en la que recogemos toda la información de la que vamos a disponer para hacer nuestro presupuesto. Lo importante es saber que en función de los datos iniciales, nuestra forma de trabajar va a diferir en un principio.
¿Hay Proyecto de Ejecución?
Si la obra cuenta con proyecto de ejecución, eso significa que ya hay un documento “Mediciones y presupuesto” que tiene la obra dividida por partidas (unidades de obra). Nos apoyaremos en esta división para realizar el presupuesto real de obra.
Además, por venir de un Proyecto de Ejecución estas unidades de obra cuentan con medición, por lo que no va a ser necesario, a priori, que realicemos la medición de la obra. Sin embargo, puede ser conveniente revisar la medición de aquellas unidades de obra cuyo peso específico dentro del presupuesto vaya a ser muy importante, porque un error en la medición por parte del proyectista puede llevar a error el cálculo del presupuesto real de la obra.
Cabe preguntarse porqué no utilizamos directamente el presupuesto del Proyecto. En el post “Ineficiencias del presupuesto de un Proyecto de Ejecución” desarrollamos en detalle los problemas del presupuesto de un Proyecto de Ejecución para determinar el coste real de obra sin que ello implique necesariamente que el Proyecto de Ejecución “está mal”. En resumen son:
- Incertidumbre en los precios unitarios
- Inexactitud de los rendimientos considerados.
- Desconocimiento de los medios auxiliares necesarios.
- Riesgos e incertidumbres.
- Falta de detalle.
En resumen, nos tenemos que apoyar en la descomposición del proyecto y sus mediciones para valorar nuestra obra, pero debemos olvidarnos de los precios de las unidades de obra y/o de los precios unitarios de los que se compone y calcular los reales.
Si no hay Proyecto de Ejecución, ¿hay descomposición en partidas de obra?
Si no hay proyecto de ejecución, puede ser que igualmente dispongamos de la descomposición del proyecto en partidas, bien porque si que haya un proyecto básico o proyecto de interiorismo en el que se haya realizado ese trabajo. En este caso procede revisar la descomposición y analizar si es adecuada y profesional para realizar un presupuesto.
En caso contrario, el primer trabajo que tenemos que hacer es la división de la obra en unidades de obra. Para ello nos tenemos que valer de los usos y costumbre habituales en construcción y realizar una descomposición profesional.
Es muy importante que la descripción de la unidad de obra sea lo mas detallada posible para no contar con incertidumbres a la hora de presupuestarla, y para que se adapte fielmente a:
- Lo que demanda el cliente.
- Lo que técnicamente demanda el Proyecto. (por ejemplo, la categoría de hormigón a utilizar en función del anejo de cálculo de la estructura).
- Lo que es normativo, por código técnico o por norma técnica específica.
Lo normal y práctico es aglutinar las unidades de obra por capítulos, y, llegado el caso, por subcapítulos, dando a nuestro presupuesto una estructura lógica desde el punto de vista constructivo.
¿Hay mediciones?
Si no hay mediciones de las unidades de obra o descomposición del Proyecto, el siguiente trabajo a realizar es medir la obra.
Cuando hablamos de medir la obra nos referimos a medir cada una de las unidades de obra en las que hemos descompuesto la obra. Por ello, hay que insistir en que el primer paso siempre será conseguir o realizar la descomposición de la obra, y luego medirla apoyándonos en dicha descomposición.
¿Disponemos de archivo bc3?
Un presupuesto de obra profesional se realiza utilizando un software específico de mediciones. Hay varios en el mercado, Presto, Arquimedes,… Todos ellos utilizan un formato de archivo exportable entre ellos que se denomina bc3, es por tanto necesario que tengamos ese archivo para trabajar en una de esas plataformas. En este post explicamos todos los conceptos importantes acerca de un archivo BC3
Si el promotor o el proyectista no cuentan con él, es necesario en esta fase que hagamos nosotros el archivo bc3 de la obra.
FASE 2 – Análisis preliminar
En esta fase ya tenemos de salida un archivo bc3, importable a un programa de mediciones, que cuenta con la descomposición del proyecto en unidades de obra, la descripción de las mismas (memoria de calidades) y sus mediciones. Es el momento de comenzar a estudiar la obra, pero antes lo mejor es hacer un análisis previo que nos va a facilitar el trabajo posterior.
El análisis previo consiste básicamente en comprender la obra y saber qué es lo que se quiere construir. Es como un análisis global, que podemos hacer fijándonos en los capítulos generales de nuestro presupuesto.
Una vez entendida la obra y revisada la documentación base hay dos trabajos específicos a realizar en esta fase:
Analizar si es necesario pedir presupuesto a industriales y proveedores
Del análisis de los capítulos del presupuesto y del resto de la documentación vamos a determinar si es necesario que ciertos trabajos específicos sean presupuestados por otras empresas. O que ciertos materiales cuyo coste no sabemos, sean cotizados por su posible proveedor futuro.
Es importante realizar este proceso lo mas pronto posible porque vamos a depender de terceros para obtener el valor de esos capítulos o materiales, y por ello hay que prever el tiempo suficiente para asegurar que vamos a recibir la información que necesitamos.
Ejemplo práctico: del análisis previo inicial vemos que:
- Hay una instalación domótica cuyo coste no sabemos calcular: le pediremos presupuesto a empresa especializada en instalaciones domóticas
- El revestimiento del suelo de la vivienda es de un modelo y marca concretos: Salvo que conozcamos el precio de otra obra reciente, pediremos presupuesto al fabricante o distribuidor autorizado en el área de la obra.
Analizar si es preciso comprobar mediciones
Incluso habiendo mediciones en la documentación de base para nuestro estudio econñomico puede ser necesario comprobar las mediciones de una o varias de sus unidades de obra. En concreto se nos pueden dar dos casos:
a) En muchos proyectos nos vamos a encontrar con unidades de obra cuyo peso específico dentro del importe de la obra es muy elevado. En dicho caso, un pequeño error en las mediciones del proyecto puede dar lugar a desviaciones importantes del coste real de la obra, mereciendo entonces la pena revisar dicha medición.
b) Del análisis previo de la obra detectamos alguna incoherencia entres las mediciones de las unidades de obra, lo cual nos obliga a revisar y corregir el error.
FASE 3 – Estudio de Costes Directos
Mientras las empresas colaboradoras cotizan las partes que no podemos presupuestar de manera fehaciente, vamos haciendo el estudio de costes directos de nuestra obra.
Descomposición de Unidad de Obra en costes unitarios.
Para ello lo primero es descomponer cada unidad de obra en sus costes unitarios. Básicamente se trata de descomponer una unidad de obra en sus componentes primarias: la mano de la mano de obra necesaria, los materiales, la maquinaria que hay que utilizar e incluso los medios auxiliares (si son específicos).
La clave aquí, y donde la mayoría se equivoca, es que hay que realizar la descomposición de la unidad de obra pensando en cómo se va a ejecutar realmente y/o en cómo se va a subcontratar. Hay varias bases de datos que tienen las unidades de obra mas habituales descompuestas en precios unitarios, con descomposiciones muy completas pero teóricas. Es curioso ver que en algunas ponen hasta los tornillos que van a utilizar. Hay que ser mucho mas práctico.
Para descomponer adecuadamente una unidad de obra lo primero es saber cómo se ejecuta esa unidad. Solo de esta manera podremos descomponerla adecuadamente y, por ende, valorarla acertadamente. Esto implica saber la cantidad de cada precio unitario que es necesaria para ejecutar la unidad de obra. En la descomposición de la unidad de obra asignamos un rendimiento a cada precio unitario. Rendimiento es la cantidad del precio unitario necesaria para ejecutar una unidad de medición de la partida de obra de la que forma parte.
Podemos ilustrarlo con un ejemplo sencillo: para ejecutar 1 metro cuadrado de un pavimento cerámico, van a hacer falta:
- 1 metro cuadrado de baldosas mas cierta cantidad que se va a perder en concepto de remates, roturas, paquetes incompletos, etc. La experiencia del técnico le dice que se suele perder un 5% del material comprado. Luego el rendimiento de la baldosa cerámica que pondrá en la descomposición de la partida es de 1,05.
- Vamos a subcontratar a un empresa que va a cobrar por cada metro cuadrado que coloquen, luego en este caso el rendimiento será igual a la unidad: por cada metro cuadrado que se ejecute de la unidad de obra, pagaré un metro cuadrado a esta subcontrata.
- Hacen falta 2 centímetros de mortero por cada metro cuadrado de baldosa colocada para regularizar la base. Si el mortero lo pago por metros cúbicos, eso implica que el rendimiento que tengo que considerar es de 0,02 m3/m2.
- Hace falta mortero cola, que se suele comprar por sacos de 25 kg. El que está prescrito consume un saco por cada 10 m2 de baldosa colocada. El rendimiento al saco será entonces de 0,1 sacos/m2.
El precio unitario, ¿requiere pedir presupuesto a proveedor?
Una vez tenemos todas las unidades de obra descompuestas, hay que realizar un análisis previo de los precios unitarios que han resultado. El técnico que realiza el estudio conocerá el precio de la mayor parte, pero inevitablemente habrá un buen número de precios que, o bien no conoce, o bien merece la pena asegurar su valor por la variabilidad natural de los precios con el tiempo o con al ámbito geográfico de la obra. En este caso procede pedir presupuesto al distribuidor, fabricante o empresa subcontrata de la que se trate.
Al igual que ocurriera con los capítulos o conceptos generales, conviene pedir los presupuestos lo mas pronto posible, ya que dependeremos de la respuesta de los distribuidores para terminar los costes directos de la obra.
Valoración de precios unitarios
Es el momento de asignar un valor económico a cada precio unitario en los que hemos descompuesto las unidades de obra. Asignamos los precios que ya conocemos y aquellos que vamos recibiendo de los proveedores a los que hemos pedido presupuesto.
El programa de presupuestos va calculando automáticamente el precio de la unidad de obra, por mera suma algebraica de los productos de los precios unitarios por sus rendimientos teóricos.
A la finalización de este proceso tendremos el COSTE DIRECTO TOTAL de la obra.
FASE 4 – Estudio de Costes Indirectos
Es el momento de estudiar los costes en los que se va incurrir pero no se asginan a una partida en concreto, sino que son necesarias para ejecutar la obra en su conjunto.
Los costes indirectos necesarios dependen de cada obra, y su evaluación requiere de cierta experiencia de obra. por ejemplo, ese en este punto donde hay que calcular si es necesaria la instalación de una grúa torre, o como modular los andamios, o el personal técnico que la constructora necesitará dedicar a la obra.
Un ejemplo de los costes indirectos a calcular puede ser:
- Medios auxiliares de aplicación en varias unidades de obra: andamios, grúas, maquinaria de obra,…
- Encargados y técnicos necesarios
- Instalaciones generales: casetas de obra, generador de electricidad, conexiones a suministros de agua, saneamiento y electriciad,…
- Medios en materia de Seguridad y Salud y medioambiente: vestuarios prara trabajadores, líneas de vida, EPIs, …
En definitiva, hay que considerar aquí cualquier coste en el que se prevea incurrir y que no esté directamente relacionado con la ejecución de una unidad de obra en concreto, ya que en ese caso sería un Coste Directo y como tal hay que considerarlo en la descomposición de la unidad de obra para el cálculo de su coste directo de ejecución.
Al final de este proceso tendremos el COSTE INDIRECTO TOTAL de la obra.
La suma de los costes directos totales y del coste indirecto total nos da como resultado el Coste Total de Ejecución, también llamado coste seco o coste material en algunas constructoras. Por nuestra parte consideramos que la denominación mas adecuada para evitar confusiones es la de COSTE DIRECTO + COSTE INDIRECTO TOTAL, porque en caso contrario puede pensarse que en este estadio tenemos ya el coste total de la obra y aún debemos tener en consideración y añadir los costes propios de estructura de la empresa constructora, o costes proporcionales.
Si nos quedamos en este punto, incluso si hemos calculado acertadamente los costes de ejecución directos e indirectos de la obra, nos quedaríamos por debajo de lo que una empresa constructora pedirá por la ejecución de la obra.
FASE 5 – Estudio de Costes Proporcionales
Pero el coste de la obra para una empresa constructora no es sólo el coste de ejecución de la misma. Como en cualquier actividad económica, hay una serie de gastos de estructura de la empresa que se suele repercutir a cada obra.
En este caso se suele trabajar por porcentajes, y por ello se les acostumbra a llamar Costes Proporcionales, porque su valor es proporcional al coste de ejecución de la obra. Básicamente son:
- Gastos de estructura, o gastos generales, de la empresa constructura.
- Gastos de financiación, en los que va a incurrir la empresa constructora para ejecutar la obra. Incluso si realiza la obra con sus fondos propios sin requerir de financiación externa, hay un coste de oportunidad del dinero que se suele reflejar en este punto.
- Costes de los seguros de responsabilidad civil y de construcción, que son genéricos para la actividad productiva de la empresa constructora y que hay que repercutir entre sus obras.
Si estamos realizando el presupuesto en calidad de particular , proyectista o Project Management, no vamos a conocer estos valores. En este caso una buena aproximación sería contar con un 10% para todos. A modo de orientación, en obra pública las administraciones suelen considerar el 13%.
Una vez aplicados los costes proporcionales, ahora sí tenemos ya el COSTE TOTAL DE OBRA. Es decir, desde un punto de vista de constructor, lo que la obra le cuesta de ejecutar. Pero es obvio que si lo que queremos saber es el precio de la constructora para ejecutar la obra aún nos falta añadir a este importe el Beneficio Industrial.
EL Beneficio Industrial es el resultado de explotación objetivo de la empresa constructora para el centro productivo de una obra. Obviamente depende de cada empresa y no es fijo para todas las obras o clientes. Es un dato que el técnico de estudios obtiene de la gerencia de la empresa antes de generar el presupuesto final que le va a entregar al cliente.
A modo de orientación, y siguiendo con el ejemplo de la obra promocionada por la Administración Pública, se suele considerar un 6%.
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Descarga de los esquemas de cada fase:
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