Ineficiencias del Presupuesto de un Proyecto de Ejecución.

Como parte integrante de una Proyecto de obra, o Proyecto de Ejecución, se encuentra el documento llamado “Mediciones y Presupuesto”, que tiene como objetivo valorar justificadamente el coste total final de las obras que se proyectan.

A menudo resulta que el coste real de la obra difiere significativamente del Presupuesto incluido en el Proyecto de Ejecución. Son varias las ineficiencias y problemas del presupuesto de un Proyecto de Ejecución, sin que ello implique necesariamente que el Proyecto de Ejecución “está mal”.

Los presupuestos de los proyectos de ejecución se enfrentan a desafíos significativos que pueden afectar su adecuación:

Incertidumbre en los precios unitarios

Cada unidad de obra se descompone en precios unitarios que se ponderan por rendimientos. La falta de información precisa del coste de materiales, mano de obra, maquinarias y otros recursos auxiliares resulta en estimaciones inexactas del precio final de esa unidad de obra.

Especialmente significativo es el mercado de las materias primas, por ser el más volátil. El precio de materias primas se ve afecto especialmente por variables de todo tipo, desde macroeconómicas hasta políticas. En cuestión de unas pocas semanas el precio de una de estas materias primas puede variar en un porcentaje de dos dígitos, lo que redunda en cambios significativos del precio de las unidades de obra que la incluyen.

Junto con las materias primas merece mención especial el precio de los combustibles fósiles. Tiene gran relevancia en el precio de la hora de una máquina o camión. Además afecta significativamente al precio de ciertos materiales de construcción que requieren de mucha energía para su fabricación, tales como el yeso, cemento, hormigón o materiales cerámicos.

El asunto de la volatilidad en los precios unitarios es el problema más difícil de resolver desde el punto de vista del Proyectista que elabora un presupuesto de ejecución, ya que éste es una “foto fija” del momento en el que fue elaborado. Desde la redacción del Proyecto hasta la ejecución de la obra pasan varios meses, en ocasiones incluso años, por lo que es imposible para el Proyectista evaluar la evolución del precio de ciertas materias primas, el precio del barril de crudo en el momento de la construcción o incluso si se ha aprobado una modificación de los salarios del convenio de la construcción.

Es importante que el promotor o propietario de la construcción proyectada sea conocedora de esta ineficiencia en los Proyectos de Ejecución, para que sea consciente que no necesariamente una mala praxis por parte del Proyectista, y que la evolución de los precios desde la redacción del Proyecto no es un factor despreciable del importe final de la obra. El cliente debe ser conocedor que el índice general de precios al consumo (lo que conocemos comúnmente como inflación) tampoco sirve como parámetro fiable, porque en su composición apenas ponderan los materiales de construcción.

Inexactitud de los rendimientos considerados.

Como hemos dicho, los precios de cada unidad de obra se componen de precios unitarios que multiplican por el rendimiento. Por rendimiento entendemos:

1. Materiales: consumo de un material determinado para ejecutar una unidad de medida de la partida.
2. Maquinaria: Tiempo que emplea cada máquina para ejecutar una unidad de medida de la partida
3. Mano de obra: Tiempo que emplea cada operario, de cada especialidad o cualificación, en ejecutar una unidad de medida de la partida.

Estimar cada uno de estos parámetros de cada una de estas partidas es un trabajo difícil, laborioso y que requiere de gran experiencia constructora. Es por ello que muchos proyectistas recurren a bases de datos, o directamente mantienen los mismos rendimientos de unidades de obra que consideran similares, de ese o de otros proyectos. Y esta forma de proceder genera muchos errores en la estimación presupuestaria.

Lo primero que hay tener en mente es que difícilmente encontraremos dos unidades de obra iguales en dos proyectos diferentes en cuanto a rendimientos de ejecución se refiere. Hay diversos factores que afectan a los rendimientos de ejecución, algunos de las cuales pueden ser:

• Medición de la unidad de obra. Es obvio pensar que no se consigue el mismo rendimiento ejecutando una solera de 20 m2 que si tenemos que hacer 2.000 m2.
• Morfología de la construcción. Por seguir con el mismo ejemplo, si la solera que se tiene que ejecutar tiene una forma irregular o curva, el tiempo que los operarios van a emplear en encofrarla lateralmente va a ser mucho mayor que si es simplemente un rectángulo.
• Condiciones de contorno. Afección de elementos y circunstancias con los que se tiene que ejecutar la obra. Por ejemplo, no va a requerir el mismo tiempo la descarga y trasiego de materiales en la ejecución de una reforma integral de un ático en el centro de una ciudad, que en una promoción de obra nueva en una zona residencial.

Para poder estimar adecuadamente los rendimientos de la unidad de obra atendiendo a su descripción y a los factores anteriores es preciso tener amplia experiencia constructora. Es totalmente recomendable que los proyectistas se apoyen en personal técnico con suficiente experiencia en la construcción para estimar estas variables. A falta de ese perfil en nómina en el despacho de Arquitectura, es conveniente contar con una empresa de externalización de servicios a la construcción, o lo que es lo mismo, una consultoría de construcción, a la que poder subcontratar la redacción del presupuesto o al menos la revisión del mismo. Se minimiza de esta manera la desviación en el presupuesto de ejecución que pueda devengarse de una mala estimación de los rendimientos de obra.

Desconocimiento de los medios auxiliares necesarios.

Los medios auxiliares afectan al importe del presupuesto de ejecución por dos vías:

• Medios auxiliares necesarios para la ejecución de una unidad de obra. Constituyen otra variable que afecta al precio de una unidad de obra. Pongamos por caso una grúa móvil necesaria para instalar unos pilares metálicos.
• Medios auxiliares genéricos, necesarios para construir la totalidad de la obra o un número significativo de partidas. Un ejemplo clásico sería la grúa torre de un edificio, necesaria durante prácticamente toda la ejecución de la obra; o un andamio, del que se van a beneficiar todas las partidas que afecten a su fachada.

Los medios auxiliares son particulares de una obra y se requiere experiencia constructiva para estimarlos adecuadamente y saber optimizarlos. Siguiendo con el ejemplo del andamio, no se trata solamente de saber que va a hacer falta colocarlo. Hay que estimar adecuadamente cuánto tiempo tendrá que estar puesto, que tipología es necesaria, si se puede colocar por fases para ahorrar meses de alquiler, etc. Y lo mas importante a comprender es que no es un coste despreciable. Los medios auxiliares pueden tener gran relevancia en el presupuesto final de una obra. Una cimbra tridimensional para la ejecución de un tablero de un puente puede constituir el mayor coste de la obra.

Nuevamente, la mejor estimación la hacen los profesionales de la obra, constructores o consultores de construcción.

Riesgos e incertidumbres.

La falta de identificación y evaluación de riesgos potenciales puede llevar a que los presupuestos no contemplen los recursos necesarios para hacer frente a eventos imprevistos.

Por ejemplo, en una obra lineal donde el movimiento de tierras es el coste más importante, es conveniente que el proyectista tenga en cuenta la influencia de la lluvia en los plazos (aumento de costes indirectos) y la necesidad de construir sistemas de drenaje provisionales.

Falta de detalle.

En ocasiones la descomposición del presupuesto del Proyecto de Ejecución en unidades de obra y sus mediciones adolece del detalle suficiente para valorar adecuadamente la obra. El abuso de las partidas alzadas o directamente la ausencia de unidades de obra que van a ser necesarias para llevar a cabo la obra dibujada en los planos supone que el importe final del presupuesto del proyecto se quede muy por debajo de lo que cueste finalmente la obra.

No hay que olvidar que la obra tiende a valer lo que cuesta. Si faltan unidades en el presupuesto o las que hay no reflejan adecuadamente lo que quiere el proyectista ejecutar, el constructor va a reclamar el sobrecoste, a través de un Proyecto Modificado o a través de una sucesión de precios contradictorios.

Una manera que tiene el Proyectista de eliminar este riesgo es contar con el apoyo de una consultoría de construcción que ofrezca el servicio de revisión del Proyecto y de su presupuesto desde el punto de vista de una empresa constructora.

El  Proyectista se enfrenta a una serie de dificultades en la elaboración del presupuesto de su Proyecto. Una solución a ese problema sería contar con una asesoria experta en construcción, que le ofrezca el punto de vista de una empresa constructora y le permita:

• asignar a los materiales, maquinaria y mano de obra los precios de mercado real para el área geográfica en el que se desarrolle la obra,
• calcular adecuadamente los rendimientos de cada unidad de obra, atendiendo a las características particulares de la obra y sus condiciones.
• establecer el plan de obra y establecer los medios auxiliares necesarios en cada momento.
• detectar aquellos elementos que pueden ser susceptibles de ser utilizados por la constructora para exigir un aumento de precio respecto al presupuesto inicial, ya sea por indefiniciones, errores o ausencias en el Proyecto.
• ofrecer alternativas más económicas a ciertas unidades de obra, sin alterar el diseño ni la calidad del Proyecto.

El objetivo tiene que ser saber exactamente lo que cuesta la obra, ya que es la única manera de poder tomar decisiones y de conseguir la mejor oferta de construcción sin temor a ser engañado en el proceso.

EXTECON es una consultoría que presta servicios a diferentes agentes de la construcción, entre los que se incluye el cálculo de presupuestos de obra. Somos de Valencia pero trabajamos en remoto para toda España. Todo el personal de EXTECON tiene muchos años de experiencia en empresas constructoras y por tanto conoce de primera mano los costes de construcción.

El cliente que contrata con EXTECON para tener un presupuesto de obra obtiene algo que no le va a dar ningún constructor: el coste real de la obra. También le indicamos cuál es el beneficio justo que un constructor puede esperar de la obra y así puede comparar adecuadamente lo que le presupuesten los constructores.

Además, si el cliente no dispone de mediciones previas, contratar con EXTECON le permite tener un documento de base de la descomposición de su obra por partidas (unidades de obra) y mediciones que va a necesitar para pedir oferta a constructores.

El precio de contratar con EXTECON el presupuesto de la obra dependerá de la información inicial de la que el cliente dispone, pero en cualquier caso va a ser siempre un coste insignificante respecto al coste total de la construcción, que el cliente va a recuperar con creces gracias a la optimización que supone del proceso de elección de constructor. Merece la pena ponerse en contacto con EXTECON y pedir precio sin compromiso del cálculo del presupuesto de obra, es tan fácil como solicitarlo a través de este formulario.