Uno de los servicios que ofrece EXTECON es la valoración de obra pendiente de ejecutar para el caso de construcciones que se encuentran parcialmente ejecutadas y que por diferentes razones se han visto interrumpidas.

El resultado de dicho cálculo puede ser también certificado, si el cliente lo requiere, para su empleo en conflictos judicializados o como documento de valoración de activo para la venta de una promoción parcialmente ejecutada.

En esta entrada vamos a explicar los casos en los que este servicio es de aplicación y los trabajos y documentos que nuestro cliente obtiene.

Casos de aplicación

Promoción inmobiliaria interrumpida.

Promoción de viviendas que por diferentes circunstancias ve su construcción interrumpida y años mas tarde el mismo promotor u otro que haya adquirido el activo necesitan conocer la valoración de la obra pendiente de ejecutar.

Compra-venta de una obra parcialmente construida

Tanto en promoción inmobiliaria de viviendas plurifamiliares como de viviendas unifamiliares puede darse el caso de que se produzca la venta del bien a otro promotor o cliente finalista. El adquiriente del bien deberá sufragar el importe de las obras pendientes de ejecutar. Es por ello absolutamente necesario que una entidad independiente del comprador valore a precios reales de mercado el coste de terminar las obras.

Refinanciación de obras

En ocasiones el promotor de una obra cancela el préstamo que ha obtenido para la construcción de la promoción con la obtención de otro préstamo con condiciones mas ventajosas. En primer lugar el promotor, al solicitar el nuevo préstamo, debe ser capaz de acreditar el avance real de obra y el importe de las obras pendientes de ejecutar al nuevo prestamista. Es evidente que para ello puede contar con las certificaciones de obra emitidas por la constructora y ratificadas por la Dirección de las Obras, pero esos agentes están directamente pagados por el Promotor y el nuevo prestamista puede exigir un agente independiente realice una valoración de las obras pendientes de ejecutar, es decir, que tase las obras. Además, en este caso se precisa conocer con exactitud:

• a) Importe de las obras ya ejecutadas, que permitan realizar una valoración fehaciente del activo para que pueda servir de garantía al nuevo préstamo.
• b) Importe de las obras pendientes de ejecutar, que permitan justificar el importe del crédito solicitado por el promotor.

Rescisión del contrato de obra.

Si por la circunstancia que sea se produce la rescisión del contrato de obra con el constructor, el promotor (o auto-promotor) de la vivienda necesita conocer con exactitud las obras pendientes de ejecutar.

En este caso necesita imperiosamente:

• a) Un documento en formato presupuesto, con las unidades de obra y sus mediciones pendientes de ejecutar que le permita reiniciar el proceso de licitación y pedir oferta a empresas constructoras para acabar las obras. Si no tiene un estado de mediciones que poder enviar, lo mas normal es que las empresas constructoras sean reacios a realizar el presupuesto habida cuenta del trabajo que supone el cálculo de las obras pendientes de ejecutar, no querrán realizar esa inversión de tiempo y recursos para un concurso que no saben si van a ganar.
• b) Valoración económica real de las obras pendientes de ejecutar que le permita, además de disponer de dicha información, poder referenciar y validar los presupuestos recibidos de los nuevos constructores que se postulen a acabar las obras.

Además de lo anterior, es posible que necesite también la valoración de las obras ejecutadas para liquidar al constructor saliente o como documento probatorio en un conflicto con el mismo.

Documentación

¿Qué se obtiene al contratar el servicio de cálculo de obra pendiente de ejecutar?:

1. Archivo con las mediciones pendientes de ejecutar

El cliente que contrata este servicio recibe un archivo en formato bc3, xlsx y pdf con las unidades de obra y sus mediciones pendientes de ejecutar. Este documento lo necesita para pedir presupuesto a empresas constructoras para la finalización de las obras. Sin este documento, las empresas constructoras a las que se les pidiera presupuesto para acabar las obras deberían hacer ellos el trabajo de calcular las obras ejecutadas y pendientes con respecto al proyecto original. El caso es que una constructora que no tiene la certeza de ser la adjudicataria de las obras y simplemente es invitada a participar en un concurso, difícilmente va a querer invertir tiempo y recursos humanos en realizar ese trabajo, sabiendo que posiblemente no le reporte la adjudicación de la obra o incluso sospechando que su trabajo pueda ser aprovechado por el promotor para otros fines. Así pues, el cliente, si quiere que los constructores le cotizan las obras pendientes de ejecutar, necesita ser capaz de enviarles un documento de mediciones, a ser posible en un formato tal que permita a alas empresas constructoras trabajar con programas de presupuestos.

2. Cálculo del coste real y actualizado de ejecución de las obras pendientes.

Con independencia de que solicite presupuesto a empresas constructoras el promotor (o auto-promotor cuando hablamos de vivienda gestionada por un particular) necesita saber el coste real y actualizado de acabar las obras. A este respecto nuestros clientes reciben:

• Cálculo de costes directos de ejecución por unidades de obra, a precios actualizados de mercado.
• Cálculo de costes indirectos para la finalización de las obras.
• Presupuesto final de coste por unidades de obra, considerando los gastos generales y beneficio industrial del constructor.

3. (opcional) Estado de las obras ejecutadas.

De manera opcional, y dependiendo del caso en el que nos encontremos, se puede realizar una peritación de las obras ejecutadas para evaluar, entre otros:

• Medición de las obras ejecutadas y comparación de los resultados con las certificaciones emitidas por el constructor anterior.
• Estado de conservación y deterioro de la construcción, para el caso de obras que han estado mucho tiempo paradas.
• Calidad de las obras ejecutadas y defectos constructivos.
• Posibles patologías o problemas de las obras ejecutadas.

4. (opcional) Opciones de mejora o de optimización económica de las obras pendientes de ejecutar.

En ocasiones el cliente puede requerir una valoración de ideas de mejora de las obras pendientes, especialmente enfocado en el abaratamiento de costes. Se trata, en definitiva, de un listado de alternativas técnicas y/o de diseño que permitan reducir el coste de ejecución. Al estar valoradas las alternativas individualmente y comparadas con la propuesta original del proyecto, el cliente puede elegir cuáles desarrollar para optimizar su proyecto.

Conclusión

En el sector de la construcción, las obras a medio construir son una situación desafortunadamente frecuente. Ya sea por dificultades financieras, cambios de constructora o problemas de otra índole, los proyectos interrumpidos generan incertidumbre tanto para promotores como para inversores y clientes finalistas.

En EXTECON, ofrecemos un servicio especializado en la valoración de obra pendiente de ejecutar. Nuestro objetivo es proporcionar una valoración precisa del importe necesario para completar el proyecto. Este análisis detallado es clave para tomar decisiones informadas y garantizar la viabilidad de retomar o redefinir el proyecto. Nuestro equipo cuenta con una sólida experiencia en empresas constructoras, lo que nos permite abordar cada proyecto con una perspectiva práctica y realista. Entendemos los retos técnicos y económicos que implica finalizar una obra inacabada, y ofrecemos soluciones adaptadas a las necesidades de nuestros clientes.

Si necesitas evaluar el estado de una obra interrumpida o calcular el importe necesario para completarla, contáctanos. Estamos aquí para ayudarte a llevar tu proyecto al siguiente nivel.