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Introducción
En el contexto de la construcción, al Project Monitoring podríamos llamarlo Control de Obra.
Es el hermano menor del Project Management, por alcance y coste, y es especialmente necesario cuando por las características de la obra no es preciso una Dirección Facultativa con el alcance definido en la Ley de Ordenación de la Edificación, pero igualmente es preciso disponer de un agente externo que controle la obra y garantice el cumplimiento del presupuesto, del plazo y de la calidad prescritos.
En este post exploraremos a fondo qué es el Project Monitoring, por qué es crucial en la construcción y cómo puede transformar el resultado final de una obra si se externaliza este servicio a un agente externo e imparcial.
Definición
De manera muy resumida podríamos decir que Project Monitoring en construcción consiste en realizar un seguimiento técnico a la obra, realizado por personal competente y con experiencia en construcción, liberando al promotor, Arquitecto o cliente de esta función.
Es el servicio especialmente recomendado cuando el promotor o cliente finalista cuenta con un constructor principal. El Servicio de Control de Obra permite delegar las funciones de control económico y de calidad.
Alcance.
Simplificando el concepto, podríamos decir que el alcance del trabajo de un técnico en control de obras se resume en tres procesos:
- Proceso 1: recoger la información técnica y económica de lo ejecutado en obra.
- Proceso 2: auditar dicha información por comparación con el Proyecto, el presupuesto del constructor y las normativas técnicas o legales.
- Proceso 3: reportar el resultado del trabajo realizado en fases 1 y 2.
Funciones básicas
Las funciones más habituales son:
- Revisión documental inicial de la obra.
- Realización de certificaciones parciales de obra ejecutada y de liquidación final para el abono al constructor de los trabajos.
- Comprobación de mediciones
- Detección de deviaciones presupuestarias
- Control de calidad y de adecuación al Proyecto (y/o memoria de calidades) y a las normativas técnicas vigentes en cada fase de la obra
- Control de plazos de ejecución y del cumplimiento del cronograma contractual del constructor.
- Gestión documental de la obra
- Gestión de modificaciones de obra.
- Gestión y negociación de conflictos que puedan surgir con el Constructor Principal.
Vamos a desarrollar el alcance de dichas tareas en función de la fase de obra en la que nos encontremos.
Fases del trabajo de un Project Monitoring y sus funciones
El trabajo de un Project Monitoring se realiza de manera continua durante todo el transcurso de la obra y para todas sus partidas, si bien podríamos distinguir tres fases:
- Fase Inicial. Previo al inicio de las obras
- Revisión del presupuesto del constructor para comprobar que se adapta a los requisitos del cliente finalista, ya sea a través de lo definido en el Proyecto o en una memoria de calidades.
- Revisión del Plan de obra del constructor. Análisis de su viabilidad.
- Revisión de la documentación inicial necesaria para comenzar la obra: licencias, seguros, contratos, etc.
- Fase en ejecución de obra. Una vez comenzadas las obras y de manera continua hasta su finalización.
- Control de ejecución de cada partida de obra:
- Control de calidad de lo ejecutado .
- Adaptación de lo ejecutado con lo contratado, con el proyecto, memoria de calidades, normativas técnicas, etc
- Medición de lo ejecutado.
- Revisión de las certificaciones de obra y/o facturas
- Comprobación de mediciones y precios.
- Detección de desviaciones presupuestarias.
- Control del plazo de ejecución.
- En cada momento de la obra se calculan las desviaciones del plan de obra inicial con respecto al nivel de avance de la obra.
- Intermediación y gestión de las posibles modificaciones de obra.
- Control de ejecución de cada partida de obra:
- Fase de terminación de obra. Una vez terminados los trabajos en obra y como paso previo a considerarse la obra como acabada.
- Gestión de los repasos y defectos de obra a subsanar
- Redacción de listado de repasos y defectos de obra a subsanar.
- Seguimiento de las reparaciones.
- Documentación técnica y administrativa para el fin de obra.
- Informe final de la obra
- Gestión de los repasos y defectos de obra a subsanar
Requisitos de un Project Monitoring.
Un Project Monitoring debe reunir una serie de requisitos:
- Amplia experiencia en construcción. Es especialmente importante que tener experiencia directa en la construcción de obras, haber trabajado en una constructora. Debe conocer los métodos constructivos y rendimientos.
- Riguroso en la gestión documental. Debe conocer la documentación a recopilar en cada fase del proyecto y ser metódico y riguroso en los sistemas implantados de archivo de la documentación y traslado a los agentes pertinentes.
- Habilidades sociales. Debe mantener relaciones positivas con los agentes implicados en la obra.
En este sentido, contar con una empresa que realice el Project Monitoring aporta una ventaja fundamental, porque la empresa dispone de técnicos con distintas especialidades que pone a disposición de la obra dependiendo de la función de la que se trate. En EXTECON asignamos un Jefe de Proyecto a cada obra, que se encarga de coordinar al personal del que dispone la empresa para asignar en cada momento al técnico adecuado a la función a desarrollar en cada fase de la obra.
Alcance de la responsabilidad del Project Monitoring
Es fundamental tener presente que la tarea del Project Monitor consiste principalmente en supervisar y monitorear el progreso de la obra o promoción. En este sentido, las evaluaciones realizadas por empresa que presta el servicio de Project Monitoring no implican asumir ninguna responsabilidad propia de los actores involucrados en el proceso de construcción. No se pretende dictaminar sobre la viabilidad económica de la promoción, reemplazar al director de obra, al director de ejecución de obra, al coordinador de seguridad y salud, ni llevar a cabo el control de calidad de materiales ni el control técnico de la edificación (OCT).
El rol del Project Monitor no incluye la validación o asunción de responsabilidad por los datos indicados en las licencias de obra o declaraciones responsables, ya que la total responsabilidad recae en el promotor en este aspecto.
¿En qué se diferencia del Project Management?
En este post analizamos con detalle las diferencias entre un Project Manager y un Project Monitoring.
En resumen, la principal diferencia radica en que mientras que el Project Management lidera, contrata y controla la ejecución del proyecto, el Project Monitoring actúa como un observador imparcial, proporcionando una perspectiva valiosa y permitiendo al promotor, cliente o arquitecto de la obra una toma de decisiones informada.
En EXTECON realizamos trabajos de Project Monitoring en Valencia, Castellón y Alicante. Trabajamos fundamentalmente para Promotores, pero también colaboramos actualmente con plataformas de crowdfunding inmobiliario. En este caso nuestro trabajo consiste en monitorizar y auditar el grado de avance real de la obra para el desbloqueo de los fondos prestados por el pool de inversores.
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